Spätestens seitdem die Nebenkosten immer mehr zur zweiten Miete werden, setzen viele Vermieter auf niedrige Vorauszahlungen. Dadurch wird die Miethöhe optisch geschönt. Die Überraschung kommt dann mit der ersten Nachzahlung und der „Anpassung“ der Vorauszahlungen. Dieser weit verbreiteten Praxis – wir Anwälte von der Basis wissen das – leistet der Bundesgerichtshof mit einem aktuellen Urteil zumindest Vorschub.
Danach verletzt der Vermieter keine Pflicht, wenn er vom Mieter viel zu geringe Vorauszahlungen auf die Nebenkosten fordert. Er ist nicht verpflichtet, die Vorauszahlungen des Mieters von vorneherein in etwa kostendeckender Höhe zu kalkulieren. Nur wenn der Vermieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten zusichert oder die Vorauszahlungen bewusst und in Täuschungsabsicht zu niedrig kalkuliert, kommt nach Auffassung des BGH eine vertragliche Pflichtverletzung in Betracht. Nur dann kann der Mieter möglicherweise die Nachzahlung verweigern. Dumm nur, dass man einen derartigen Vorsatz praktisch nicht beweisen kann. Gleiches gilt natürlich für die übliche Beschwichtigung, dass die Vorauszahlungen schon irgendwie hinkommen.
Fast schon skurril ist der Hinweis der obersten Richter, der Mieter solle sich doch nicht beschweren, wenn ihm der Vermieter die Nebenkosten durch zu niedrige Vorauszahlungen „kreditiert“. Das Argument ist so schief, dass es schon quietscht. Plötzlich ist der Vermieter eine Bank, die noch nicht mal Zinsen nimmt. Darauf muss man erst mal kommen!
Was spräche gegen eine Offenbarungspflicht des Vermieters, wenn die Vorauszahlungen unter den letztjährigen Betriebskosten des Vormieters liegen? Oder warum muss der Vermieter nicht gleich angeben, wie hoch die Betriebkosten in den letzten fünf Jahren waren? Wenn ich mir überlege, wie Verbraucher in anderen Lebensbereichen gepampert werden, kommt mir so ein Freibrief zum Abzocken schon reichlich seltsam vor.